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视点:地产业的整合真正来临了

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  • 时间:2015-9-18
  • 来自: 商虎中国

  商虎 讯 9月7日晚,融创公布,其与雨润控股已订立战略合作协议。

  在雨润之前,孙宏斌曾频频发起收购和兼并,在业界有“并购狂人”之称。与此同时,万科、万达、恒大、保利等房企,也相继对外展示了它们的并购和整合野心。

  “这只能是大象之间的游戏。”对于房地产行业未来的格局,万科高级副总裁谭华杰向21世纪经济报道记者如此表示。

  房地产资深评论人薛建雄也认为,行业集中的程度将远超预期。

  “大象”们的并购与整合

  当前,账上现金充裕的房企“金主”,非万科、恒大、保利等莫属。

  截至今年6月,万科持有货币资金达446.1亿,恒大持有815.7亿,此外,恒大在今年6月、7月相继发行了两批境内公司债,分别为50亿和150亿,后者在彼时创下了内地民企在境内发债的单笔规模最高纪录。

  恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露,“这些年我们并购了很多小项目,帮助公司实现了快速发展。收购能够实现快速增长,所以我们欢迎并购,并购会创造更好的机遇。”

  另外, 保利地产 近来也顺利通过了150亿元公司债券的发行议案。保利地产董事长宋广菊在临时股东大会上表示,“兼并收购是未来提升规模的重要方式之一,而保利地产也将积极探索。”

  融创早已动手。7月底,融创以27.56亿元购得成都国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款。时隔一月后又宣布,其旗下间接全资附属公司上海融创睿丰,以5.7亿元收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司24.29%股权及债权。

  9月初,融创公告收购天朗有关资产,并设立了联营公司;而后,又与雨润合作签订战略协议。

  对此,融创中国主席孙宏斌表示,“现在经济压力比较大,并购的机会越来越多,很多公司现在其实压力特别大,尤其是小公司。”

  无论是已出手并购了的,还是意在并购的,房地产行业的并购正在日益增多。

  据Wind资讯数据显示,自2014年初至2015年9月7日,房地产行业并购标的交易达385宗,总价值为2731亿元(包括已完成与未完成交易),其中,2015年上半年为150宗,涉及资金963亿元,2014年为235宗,涉及并购额度1768亿元;而2013年全年为150宗,总价值为668亿元;2012年则为154宗,交易总价值仅458亿元。

  对此,戴德梁行认为,未来两三年,中国地产行业将会出现大规模并购整合潮。

  对并购标的的角逐,一般只会发生在大型房企之间;同时,在强势房企之间,还有一场强强联盟的盛宴。这便是当下房地产行业整合的现状。

  万科、万达在今年开启了一场“世纪合作”。万科总裁郁亮表示,“在白银时代,行业结盟发展的时期已经来临,最好的合作不是大企业和小企业之间的整合,而是几个大企业之间的优势整合。如果不合作,未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”

  谭华杰也指出,在这种大联盟时代,整合是只与行业“大象”有关的游戏,中小企业除了卖给大房企外,无法参与到游戏当中。今后,万科还会继续与万达以外的大企业寻求合作机会。

  资深房地产研究人士薛建雄认为,当下一些逐渐退出房产界的外行房产商,就是因为他们没在任何领域进行深耕,再加上财务压力越来越大,这种企业很容易被淘汰。未来房企想活得更好,只有强强联合这条路可走。

  行业集中度将超预期

  郁亮曾表示,2014年万科的市场占有率为2.8%,相比发达国家龙头企业的水平,还有一倍以上的上升空间。而在“两万”合作后,两者优势互补,作为龙头房企,市占率上升空间的确会进一步加大。

  对于“两万”的未来,谭华杰大胆畅想,以后的格局可能是,万科不做商业,万达也不再做住宅。他还表示,以后无论是万达的商业,还是万科的住宅,都会比同行做得更大,另外,行业集中度也会进一步提升。

  “按欧美经验,以前说单个房企6%市占率是上限,而在今天看来,我认为完全可以突破这个上限。”谭华杰对21世纪经济报道记者如是表示。

  据中信建投的研究,美国住宅市场集中度,主要是通过并购融合的方式提升。其中,TOP5开发商市场占有率,从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年又迅速上升至22.51%;在1995年至2009年期间,Lennar、Pulte Homes和Horton三大开发商共进行了47次并购。

  根据CRIC中国房地产测评中心的数据,2015年上半年,国内TOP10房企销售金额的集中度为19.60%;销售面积方面,TOP10房企集中度为13.49%,均比2014、2013年有明显提高,但仍未达到美国市场的集中程度。

  薛建雄认为,在房地产行业并购融合趋势愈演愈烈的今天,行业集中度会发生变化是一件可以确信的事情。“中国房地产也已经到了集中的境况,换句话说,中小房企到了要被大规模舍弃的状态”,他表示。

  薛建雄说,原来房地产总规模是快速上升的状态,在此过程中,各种量级的企业都有机会盈利,但如今总规模不再上升,或者说上升空间变小,则意味着大鱼要开始吃小鱼。今年前8月新开工面积也下降了,在这个下降过程中,将会有更多的中小房企被淘汰,这是一个正常的情况。

  “按美国经验,将来行业的集中程度,会超过更多人预期。”薛建认为,照国内并购融合的形势发展,国内房企的集中速度会超过美国经验;但是目前的阶段还处在大规模“以大吃小”的整合阶段,国内房企还需经过十年的整合,才能达到美国的状态。

  世联行 则指出,目前市场上出现的是大型房企与小型房企之间的并购,而从美国成熟市场经验来看,2009年美国Pulte Homes 与Centex 公司以换股交易的方式达成并购,合并现金以应对市场波动给企业带来的风险。中国房地产的下半场,房企之间的强强融合、优势互补也将成为提升竞争力的重要举措。

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